讓“老破小”舊貌換新顏,是城市應有的“新陳代謝”
2020-07-22 14:36 作者:王鐘的 來源:中國經營網

文/王鐘的

2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,中央預算內投資安排543億元。日前,國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱“《意見》”),提出重點改造2000年底前建成的老舊小區。據官方此前測算,這一部分重點改造對象約有30億平方米的規模,這意味著相當數量的城市居民將因此受惠。

如果你正準備在一座城市買房置業,是選擇城市外圍的新房,還是老城區的“老破小”,這可能是一個難以抉擇的問題。盡管城中心的老房子擁有教育、交通、購物等相關便利條件,但樓齡較長,年久失修,基礎設施滯后,不符合現代人的居住習慣。老舊小區出現居住人員老齡化、年輕居民流失的情況,在一定程度上制造了城市“空心化”的問題,對小區周邊的商業布局也會產生負面影響。

然而,從建筑的生命周期來說,那些樓齡達20年的老舊小區,應當還有很長時間的使用壽命。在發達國家,不難發現城市中心的房屋動輒上百年甚至幾百年的樓齡。經過精心的保養,這些老房子依舊能夠滿足現代人的居住需求。對照國內的一些老舊小區,盡管其建筑應處于“壯年”,但無論從外觀和內在生態來看都顯得老態龍鐘。

老舊小區在房地產市場上處于尷尬位置,它們因良好地段而價格穩定,卻無法實現與之相匹配的居住體驗?!耙坏肚小钡貙⒗吓f小區推倒重建,不僅浪費資源,還意味著巨大的成本,對居民也是不必要的折騰。因此,全面推進城鎮老舊小區改造是最合適的選擇。

除卻部分建筑先天建筑質量的問題,缺乏維護是不少小區“早衰”的原因。很多老舊小區物業收費多年未調整,物業公司缺乏改善服務的動力,甚至根本就沒有正規的物業管理;一些涉及到安裝電梯的老舊小區,也面臨居民協商、資金來源的問題。種種內在和外在的原因,限制了老舊小區的維護改造,很多問題只能累年累月地堆積,讓居民的不滿感逐步積累。

《意見》明確,建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。中央預算的投資,為推進老舊小區改造注入了強勁活力。諸多老舊小區的市政配套基礎設施亟待改造提升,屋面、外墻、樓梯等公共部位也年久失修。政府出資改造公共基礎設施,本就是其治理責任的體現。盡管財政資金總體有限,但用在最基礎、最關鍵的部位,能明顯改善老房子的使用功能,激活老舊小區“一潭死水”。

當然,按照“誰受益、誰出資”的原則,居民出資也是實現老舊小區改造的重要方式。除了由居民直接出資,還可以通過使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式。老舊小區擁有不少隱形的“資產”,比如停車費、廣告位收費、屬于公共部位的小區商鋪出租收入,還可以喚醒住宅專項維修資金等“沉睡”的資金。利用老舊小區的地段優勢,也可以盤活市場的力量,讓社會為小區改造出把力。

推動改造離不開居民的通力支持,不妨借推動老舊小區改造的契機,建立以業委會為主要形式的業主自治制度,讓今后居民共同作出重要決策時有程序可依。一些時候,老舊小區改造之所以難以推進,就是因為居民間的利益協調出現問題。要充分通過宣傳教育等方式,科學合理地分擔責任和分配利益,減少居民的“內耗”,從而擴大全體居民的整體利益。

推進老舊小區改造,能夠激發老城區的活力,讓城市實現自我“新陳代謝”,而不是一味地向外部索取資源。報道顯示,一些老樓增加電梯以后,價格上漲有望超過10%。這不僅是房價的提升,更是小區吸引新住戶的直觀體現。隨著新住戶遷入,居民對小區未來發展寄予更多希望,有著進一步改善小區環境的愿望,小區的維護改造就能走向良性循環。

推進老舊小區改造,也是為了留住城市的文化記憶。小區不僅是住宅建筑的集合,也是居民構建的社會生態載體。居民到哪里買菜、買早點,到哪里理發,甚至習慣使用哪個出入口,有著持之以恒的習慣。在改造過程中,要注意居民的日常生活習慣,保留方便民生的配套設施。留住老舊小區的文化,能夠增強居民的凝聚力,也讓城市在自我更新中保留其固有的肌理。

相信通過日常維護和定期改造,老舊小區一定能夠容光煥發、生機盎然。通過建立科學的治理機制,中國的小區也能具有更長久的生命力,甚至在未來培育一批新潮、時尚的“老建筑”,讓它們在幾十年、上百年的時間里不斷吸引新住戶,而不是一堆毫無生氣、慢慢腐朽的鋼筋混凝土森林。

作者系媒體評論員

(校對:張國剛)

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