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由民企變身國企 競爭夾縫里的世聯行路往何處?
2020-08-10 17:59 作者:余燕明 來源:中國經營網

本報記者 余燕明 廣州報道

日前,深圳世聯行集團股份有限公司(002285.SZ,以下簡稱“世聯行”)召開的2020年中管理大會搬到了珠海橫琴希爾頓花園酒店,這是一座由珠海大橫琴集團有限公司(以下簡稱“珠海大橫琴集團”)開發建設的高端酒店。

最近一個月內,通過股權轉讓與股份表決權委托的方式,世聯行從民營企業變身為國有企業,實現了世聯行董事長陳勁松所謂的“國企背景、民營機制、專業團隊”的制度安排。

世聯行2020年中管理大會上,陳勁松和珠海大橫琴集團董事長胡嘉均作了講話。目前,珠海市橫琴新區國資委下屬珠海大橫琴集團已取得了世聯行的控股地位。

但這只是第一步,作為新的控股股東,珠海大橫琴集團能給世聯行導入哪些資源,仍有待觀察。

世聯行正在尋求出路。它所在的居住服務行業面臨更為激烈的競爭,而過去3年內,上市公司業績連續下滑,亟待提振。今年,世聯行還曾嘗試收購新房策劃及代理機構同策房產咨詢股份有限公司,這與上市公司業務協同契合,但最終這筆收購卻不了了之。

現在,珠海大橫琴集團持有世聯行合計29.9%的股份表決權,這其中包括受讓的15.9%上市公司股份,以及原控股股東世聯地產顧問(中國)有限公司(以下簡稱“世聯中國”)委托予珠海大橫琴集團行使的14%的股份表決權。

2020年7月份,世聯中國向珠海大橫琴集團轉讓了所持上市公司9.9%的股份,轉讓價格5.65億元;幾天后,房天下創始人莫天全控制的北京華居天下網絡技術有限公司(以下簡稱“華居天下”)繼續向珠海大橫琴集團轉讓了所持上市公司6%的股份,轉讓價格3.79億元。

由此,珠海大橫琴集團以總計9.44億元的現金代價,收購了世聯行15.9%的股份。2020年8月份,世聯中國將其所持上市公司14%的股份對應的表決權,委托予珠海大橫琴集團行使。

截至目前,珠海大橫琴集團對世聯行的持股比例為15.9%,同時擁有上市公司29.9%的股份表決權;世聯中國及陳勁松對世聯行的持股比例為30.5%,但擁有上市公司股份表決權比例相應降至16.5%,因此不再是世聯行的控股股東及實際控制人。

根據雙方協議約定,世聯中國委托予珠海大橫琴集團行使的上市公司14%股份表決權的期限,至少為18個月時間。

接下來世聯行的董事會將進行改組,9個董事席位里,其中5名董事(3名非獨立董事、2名獨立董事)由珠海大橫琴集團提名,另外4名董事(3名非獨立董事、1名獨立董事)由世聯中國提名。

珠海大橫琴集團亦同意,上市公司控制權變更后的3年內,核心管理層基本不變,珠海大橫琴集團及其提名的董事原則上不單方提出更換管理層的議案。

此外,珠海大橫琴集團還將向世聯行提供5億元股東借款,用于支持上市公司發展物業管理、商業管理等資產管理業務。

珠海大橫琴集團在今年7月份收購世聯行15.9%的股份,也是過去幾年里,上市公司股價在二級市場的歷史低位水平。

據悉,珠海大橫琴集團由世聯中國、華居天下收購世聯行合計3.24億股股份,支付現金代價為9.44億元,相當于每股轉讓價格為2.91元。

世聯行在2015年的股價高位時達到了25.91元/股(前復權),此后大幅下跌。整個2019年,世聯行在二級市場的股價下跌了逾1/4。

珠海大橫琴集團是珠海市橫琴新區下屬國有企業,其主要收入來源于區域內的土地一級開發,同時進行了大量房地產開發業務,但從未涉足新房策劃及代理等相關業務。

世聯行所處的居住服務行業,在過去幾年里遭遇了激烈競爭,上市公司發展式微,業績已連續下滑。

2017~2019年,世聯行分別實現營業收入82億元、75億元、66億元,歸母凈利潤分別為10億元、4億元、0.8億元,均大幅下挫。

新房代理是世聯行的核心業務板塊,但營收貢獻率已從2017年的80%左右降低至不足65%,2017~2019年,該項業務營收分別為65億元、53億元、43億元。

2017~2019年,世聯行結算的新房代理銷售額分別為4523億元、4029億元、3569億元,與之對應的代理收費平均費率也在下滑,同期分別為0.84%、0.82%、0.8%。

此外,世聯行的新房代理費率在今年預計還會繼續下滑。2019年底,世聯行累計已實現但未結算的代理銷售額約3832億元,將在2020年陸續結算28.7億元代理費收入,相當于代理費率為0.75%。

世聯行的競爭對手包括已在香港聯交所上市的易居(中國)企業控股有限公司(02048.HK,以下簡稱“易居企業控股”),以及即將登陸紐約證券交易所的貝殼找房。

其中,易居企業控股在2019年的新房代理銷售額達到了5324億元,相應的代理費率為0.86%,仍要高于世聯行。

而貝殼找房在新房業務上,不僅尋求到了規模擴張,而且實現了高額利潤。2017~2019年,貝殼找房的新房業務銷售額分別為2526億元、2808億元、7476億元,與之對應的新房費率分別為2.54%、2.66%、2.71%,大幅高于世聯行、易居企業控股,且連年增長。

這意味著跟同行業內的頭部企業相比,過去幾年里,世聯行在核心業務板塊——新房代理上的競爭優勢與議價能力,早已相形見絀。而珠海大橫琴集團受托成為上市公司的控股股東,除了提供財務融資以外,后續能否導入資源、提振業績,依然任重道遠。

針對上市公司由民營企業變身為國有企業、引入珠海大橫琴集團后將如何導入資源形成業務協同等戰略問題,《中國經營報》記者已向世聯行方面詢問了解,該公司已收悉相關問題,但截至發稿尚未予以回復。

(編輯:趙毅 校對:顏京寧)


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